BIM Salva el Fm

FM como disciplina ha alcanzado un desarrollo tecnológico muy alto con  aplicaciones y plataformas IWMS (Archibus, Tririga, Manhattan, etc.) que soportan la mayoría de los procedimientos del FM (Gestión de portfolios, gestión de mantenimiento, gestión de espacios, gestión energética, etc…). Cuando empezábamos a familiarizarnos y acostumbrarnos a estas herramientas llega BIM.

Observo con cierta perplejidad una reacción pasiva por parte del sector de FM. Compañeros que se preguntan: ¿BIM afecta al FM? ¿Qué nos aporta BIM? ¿BIM es solo para los arquitectos y constructores? Como si BIM no afecta a la gestión patrimonial?.

La metodología de BIM consiste en el desarrollo de un modelo 3D virtual del proyecto de ejecución soportado en una base de datos que recoge toda la información gráfica y alfa-numérica de todos los elementos del edificio. Este modelo 3D se desarrolla en un entorno colaborativo donde el proyecto evoluciona de forma iterativa hasta alcanzar un nivel de detalle suficiente que permite su posterior ejecución tal cual ha sido diseñado.

De esta forma se mitigan porcentajes cercanos al 100% los riesgos asociados a imprevistos y desviaciones que habitualmente aparecen en la fase de construcción. Al mismo tiempo, permite anticipar con un alto grado de precisión la forma en la que se operará el edificio durante la fase de O&M.  BIM supone la oportunidad de diseñar y construir edificios intelegientes y eficientes desde el punto de vista del Ciclo de Vida del activo.

 

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La llegada de BIM no es solo una oportunidad para el FM, es y debe ser la palanca sobre la que el FM debe situarse en el lugar que le corresponde dentro del sector de la construcción.

  • BIM incorpora al FMgr. entre los stakeholders que participan desde la fase inicial en el  desarrollo del proyecto. Nuestro viejo anhelo BIM lo hace imprescindible.
  • BIM obliga a reflexionar y anticipar los requerimientos de funcionamiento del edificio, que resultarán condicionantes para el diseño del edificio.
  • BIM obliga a plantear temas de sostenibilidad desde el inicio.
  • BIM obliga a estimar desde la primera versión de modelo 3D (apenas un volumen ó envolvente) las condiciones de OPEX de la explotación del edificio, (energía, mantenimiento, limpieza, etc..)
  • BIM de forma iterativa se aproxima al modelo real de una forma virtual, y cada cambio que en el modelo se introduce, es valorado desde el punto de vista de la futura operación y funcionamiento del edificio. BIM trabaja con el ciclo de vida del activo y para ello obliga a definir desde el principio y a incorporar durante el desarrollo del modelo, todos los niveles de información que conformarán la BD de nuestros IWMS y resto de aplicaciones de CAFM.
  • BIM al construir un modelo virtual que se actualiza incluso en la fase de construcción, garantiza una fase de commisioning y puesta en marcha y funcionamiento suave, sin sorpresas ni contratiempos.

BIM hace que los edificios se diseñen y construyan pensando en la forma en que serán usados, y es precisamente el FMgr. como player que vincula las caracterisitcas de la infraestructura con las expectativas del usuario final, el responsable de definir las condiciones de uso y utilización del edificio.

Desde el FM debemos incorporarnos al mundo BIM de forma activa y asumir el role que nos corresponde. Debemos hacerlo de forma proactiva y no esperar a que otros players nos reclamen, si es que lo hacen, o lo que es peor, que otros player asuman nuestro role dentro de BIM.

Si el Facility Management no se sube a este tren, el tren nos arrollará. Mañana puede ser tarde.

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Escrito por:

Head of FM/BIM Consultancy Services at CORE
Mob. +34 660177682
www.corepcm.com

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