Commissioning, larga vida al edificio.

Sólo entre el 10-15% del coste total de un edificio corresponde a su construcción y puesta en marcha. El 85% restante de coste se da durante su explotación en las décadas posteriores. De ahí que cada vez sean más importantes soluciones y servicios ligadas al commissioning, que aseguran la explotación eficiente y correcta del inmueble.

El commissioning es un servicio que busca asegurar que las instalaciones, equipos y procesos de un edificio cumplan durante toda su explotación con la funcionalidad prevista en su diseño, con la máxima eficiencia y el mínimo coste para la propiedad y sus administradores.  Y no es un concepto nuevo. Disney ya lo utilizó en los años 80 en la construcción de Epcot, un parque de atracciones que está entre los cinco más visitados del mundo. Idealmente un proceso de commissioning enfocado en la fase de explotación del edificio, cumple las siguientes cinco fases.

 

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Revisión de proyecto. El commissioning más eficiente es el que comienza en la fase de diseño conceptual del edificio. Es en ese momento cuando se verifica sistemáticamente que todas las instalaciones, equipos y procesos que se van a construir e implantar están dirigidos a cumplir el documento de requerimientos de la propiedad (OPR). Por ejemplo, si el diseño del edificio prevé la construcción de un atrio muy alto, es función del commissioning prever, durante la revisión del proyecto, la  manera de llegar a dichas alturas para limpiarlas o realizar cambios en su iluminación. En esta fase se van a poner de relieve todas las problemáticas que después nos encontramos en el día a día de los edificios.

Control de la ejecución de la obra. Durante la construcción, el responsable de comissioning verifica que las instalaciones siguen con el diseño pensado para su correcta explotación. Un ejemplo es asegurar que, para su mantenimiento, el acceso a la maquinaria del edificio sea la correcta y a través de los registros adecuados.

Puesta en marcha individual de los equipos. El responsable de comissioning valida  la puesta en marcha de los equipos (grupo electrógeno, planta enfriadora, caldera, central de incendios) de la que se encarga el fabricante o el instalador. Será el responsable quien reciba los resultados y valide, a partir de distintas certificaciones, dichas puestas en marcha y comprueba que todo funcione correctamente.

Pruebas de integración. Una vez comprobado que los equipos funcionan correctamente de forma individual, llega la hora de las pruebas de integración y de estrés. Es también durante esta fase cuando se realiza la formación a los futuros responsables del mantenimiento de las instalaciones y dónde habitualmente entra en acción la figura del Faclity Manager. Esta cuarta fase es muy importante porque es también aquí cuando el responsable de comissioning valida toda documentación “As-Built” Esta es la documentación final de cómo han quedado las obras y la que se entrega al propietario una vez la ejecución del proyecto ha terminado. Toda esta documentación es la base para el Libro del Edificio y debe gestionarse a través de un software de gestión documental eficiente que permita registrar incidencias, informes de eventos y de inspecciones y revisiones iniciales obligatorias para poner en marcha cualquier edificio.

 

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Auditoría post ocupación. Se realiza al cabo de un año de que el edificio entra en funcionamiento.  Este se audita otra vez para comprobar que todo sigue funcionando bien y para hacer los ajustes requeridos Lo más común es que el responsable de comissioning aparezca ahora como un consultor externo que conjuntamente con el Facility Manager audite las instalaciones, equipos y procesos del edificio.

El commissioning va ganando vigencia en nuestro país en parte porque del coste total de un edificio, el proyecto, la construcción y su puesta en marcha supone entre el 10-15%, el 85% resto es explotación.  Muchos de los edificios de oficinas, centros comerciales o cadenas de tiendas retail que se construyen o reforman ya cuentan con un profesional del comissioning que trabaja —idealmente, desde la fase de diseño proyecto—, junto a ingenieros, promotores, project managers, Facility managers e incluso con los clientes que disfrutarán de dichas instalaciones. Se trata de diseñar eficientemente la correcta explotación de dichas instalaciones.

 

Marc Blasco
Ingeniero industrial
CEO de Simbioe Facility Management.

 

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