¿Cómo incrementar la rentabilidad de un activo inmobiliario a través de un espacio productivo?

Es una cruda realidad, intependientemente del sector en el que se trabaje: los activos inmobiliarios están lastrando beneficios y rentabilidades de las compañías.

y como no, todo lo achacamos a la crisis. Parece lo más fácil y todo el mundo se lo cree.

¿Pero eso implica que no hay margen de mejora? Como ya os imagináis… no estoy nada de acuerdo, es más, creo que queda mucho por hacer. La crisis es dura, pero lo será menos dura para aquellos que hagan los deberes.

Pero ojo, hay que cambiar completamente la mentalidad. Lo que se hacía ya no vale. El manual de gestiono mis activos con pinzas ha quedado obsoleto. Hay que esforzarse, y mucho, pero el esfuerzo merece la pena porque va a incidir de manera directa en los resultados de nuestra compañía. Casi nada.

Pero volvamos al asunto en cuestión, ¿Cómo puedo incrementar la rentabilidad de un activo inmobiliario a través de un espacio productivo? Desde mi experiencia profesional tengo claro que se consigue cumpliendo las expectativas de los grupos de interés del espacio productivo.

Primera reflexión, ¿A qué llamamos espacio productivo? A cualquier espacio en el que se desarrolle una actividad profesional. Una tienda, un CPD, una gasolinera, un edificio de oficinas, una fábrica, un centro comercial, una nave industrial, una estación de tren, un ayuntamiento… es igual. Todas ellas se gestionan de la misma manera, lo que cambia es el alcance de los servicios y los indicadores con los que se miden.

Perfecto, ya queda claro que como espacio productivo se puede identificar cualquier tipo de espacio.

Hasta ahora, cuando se hablaba de término de rentabilidad solamente se hablaba desde la óptica del propietario, que es el que paga. Grandísimo error. Ese no es el principio, sino el fin. El objetivo es la rentabilidad del activo, pero dicha rentabilidad se sustenta en unos inquilinos/departamentos/gestores y la actividad de éstos se sustenta en el de los usuarios/clientes/empleados.

Por lo que hemos identificado 3 grupos de interés cuando antes solamente interesaba el propietario.

Propietario
Inquilino/departamento/gestor
Usuarios/clientes/empleados
¿Qué relación tienen entre ellos? El grupo 3 soporta la actividad del grupo 2, que a su vez, sustenta el grupo 1.

Hasta ahora todo el mundo ponía sus esfuerzos en el grupo 1, que es el que paga pero eso no te garantiza resultados.

Hay que definir los servicios que necesitan los del grupo 3 y medir su satisfacción. Más tarde definir las expectativas del grupo 2 y medir el cumplimiento de las mismas. Y si ambos están satisfachos, el rendimiento de nuestros activos habrá crecido. ¿Por qué?

Porque se habrá reducido la morosidad, por lo que habrán aumentado los ingresos.
Porque habremos reducido los costes de explotación que pondrán en valor la comercialización de los espacios del activo.
Porque habremos controlado la inversión en el activo planificando a 10 años las necesidades garantizando la rentabilidad definida.
Esto es una realidad que está permitiendo a unas cuantas (pocas) compañías mantener o incrementar el valor de sus activos.

Todo esto suena fantástico, pero la parte dura viene con el esfuerzo. Ya no vale la brocha gorda, la poca dedicación a la gestión de los activos, lo justo para cubrir el expediente. Esto implica brocha fina, dar un servicio en condiciones. Volcarse en el detalle con tal de mantener satisfechos a los 3 niveles del grupo de interés.

Pero además, se cuela otro grupo de interés al que hay que cuidar: Los proveedores de servicio. Fundamentales para hacer que las cosas pasen. Ellos tienen que impregnarse de la misma cultura del servicio; pero claro también tienen sus expectativas.

¿Pero cuales son la expectativas de cada grupo de interés?

Propiedad:

Rentabilidad
Que las inversiones extraordinarias estén planificadas y sean mínimas
Reducir morosidad
No desviarse del presupuesto de explotación
Inquilino / Gestor / Departamento:

Potenciar su productividad
Pagar menos renta
Pagar menos gastos comunes
Obtener un buen servicio
Usuario /cliente / empleado:

Vivir una experiencia en un entorno atractivo (comprar, dormir, trabajar, etc… dependerá del espacio productivo)
Proveedor:

Ser evaluado objetivamente y no subjetivamente.
Disponer de información y herramientas necesarias para realizar su trabajo correctamente.
Todas estas expectativas pueden ser medidas y son parte de la responsabilidad del facility manager. De su capacidad para cumplir con las expectativas de cada grupo de interés dependerá del margen de mejora de la rentabilidad del activo, sin lugar a dudas. El facility manager siempre se ha lamentado por no tener un puesto relevante en la organización. Pues ha llegado el momento y no es momento de echarse atrás porque todo el sector se caerá si no somos capaces de cumplir con las necesidades de nuestra empresa.

La crisis no puede convertirse en una excusa para no mirarse el obligo, no hacer autocrítica y vivir en la comodidad de hacer lo que siempre se ha hecho esperando tiempos mejores. Eso es perder el tiempo, porque el mercado inmobiliario, desde mi modesto punto de vista, ha dejado de ser lo que ha sido para siempre.

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