¿Cómo puede el facility management convertir un euro en millones de euros?

Érase una vez una entidad patrimonialista… que busca sacar la máxima rentabilidad de sus activos inmobiliarios. La valoración de sus activos inmobiliarios viene determinado fundamentalmente por el nivel de rentas pagadas por los inquilinos. Evidentemente todos los esfuerzos van encaminados hacia mantener esos ingresos por arrendamiento.

Esto aplica a edificios de oficinas, centros comerciales, etc…

Por otro lado, y en los mismos edificios tenemos a los hermanos pobres responsables del facility management. Que con lo que pagan los inquilinos de servicios de zonas comunes tienen que dar un servicio de excelencia a todos los inquilinos, para que estén satisfechos y no amenacen con no pagar por el deficiente servicio. Para la propiedad somos un mal necesario, pero no tenemos el glamur de todos aquellos vinculados con los ingresos. Nadie sabe de nuestro trabajo hasta que gastamos más de lo que se ingresa por servicios de zonas comunes, por lo que la propiedad tiene que poner la diferencia. Es el temido shortfall. Aquí si que hacemos daño porque lo que tiene que pagar la propiedad de más, implica una reducción directa de beneficios, afecta la última línea por lo que reduce la rentabilidad del activo y ojo, eso ya son palabras mayores.

Pero siempre que hablamos del impacto de nuestro trabajo lo vinculamos lo que puede afectar al core business de manera negativa. El impacto negativo de una mala gestión.

Pero en este post vamos a hablar en positivo, nada de impacto en el negocio, de pérdidas de ventas, etc… vamos a hablar de cómo convertir un euro en millones de euros de incremento de la valoración de un activo. ¿El facility management aumentar la valoración de un activo??? Pero si eso mayoritariamente tiene que ver con las rentas y el facility management no suele tocar esos temas!!! El facility management no tiene el glamur suficiente para llevarse ese titular, y menos con la que está cayendo.

Bueno pues vamos demostrarlo aplicando simples matemáticas y algún concepto del negocio.

Los inquilinos pagan normalmente dos conceptos: rentas y gastos. Los gastos corresponden a los servicios de zonas comunes y suelen ser proporcionales a la superficie arrendada por cada inquilino.

Es decir que el inquilino paga (voy a utilizar datos ficticios para explicarme) 5 euros por metro cuadrado arrendado. 3 en concepto de renta y 2 (por ejemplo) en concepto de gastos. Luego su tasa de esfuerzo se calcula sobre 5. Pero lo que cuenta para cuantificar la valoración de un activo es solamente la parte de renta, los 3 euros.

¿Qué se ha hecho hasta ahora? Jugar con localizaciones y proyectos arquitectónicos llamativos que justificasen aumentar las rentas a más de 3, por lo que la valoración del activo también se incrementaría.

Pero ahora empieza la magia del facility management…

Imaginaros que el equipo de facility management aplica toda la ciencia de esta disciplina profesional y es capaz de gestionar todas las zonas comunes con menos de 2 euros por metro cuadrado (lo que habíamos definido en el ejemplo anterior). Implementa SLA’s, saca el máximo provecho a las instalaciones, reduce consumo energético… (incluso tenemos la suerte -o más bien milagro- de que el edificio se haya construido con un criterio de minimizaciVamos a llevarlo al extremo, en vez de 2 euros puede gestionarlo con 1 euro.

Entonces, con ese euro metro cuadrado en el bolsillo que nos sobra, nos presentamos en el despacho del CFO de la compañía y le decimos con humildad: me sobra un euro metro cuadrado en este edificio gracias al esfuerzo que ha hecho mi equipo, y se me ha ocurrido que podríais añadirlo al concepto renta. El inquilino seguiría pagando lo mismo 5 euros. Pero antes pagaba 5 euros donde 3 eran de renta y 2 de servicios y ahora seguirá pagando 5 pero 4 serán de renta y 1 de servicios. Su tasa de esfuerzo será el mismo. Y lo mismo la valoración del activo aumenta… ¿desde el cariño eh? En ese momento salimos a hombros, cortamos dos orejas, el rabo y lo mismo se aprenden nuestro nombre…

Efectivamente aumentar un euro metro cuadrado a la renta de los inquilinos supone disparar la valoración del activo, dependiendo del tamaño del mismo, incluso millones de euros.

Así de simple, pero así de efectivo.

Ha llegado el momento de sacar todos nuestros recursos, sacar brillo a nuestro talento y dar un paso adelante. De nada sirve quedarse en la cueva sin hacer ruido hasta que pase la tormenta. Estamos acostumbrados a trabajar en entornos complejos, es nuestro entorno natural y ahora estamos en medio de la tormenta perfecta.

Tengo una frase escrita en mi puesto de trabajo que me sirve de motivación que dice… Lo importante no es esperar a que pase la tormenta, sino saber bailar bajo la lluvia.

Señoras y señores, ha llegado el momento de ponerse a bailar.

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