CONSIDERACIONES PARA EL USO DE BIM EN FM

No hay duda que actualmente, la tecnología BIM es capaz de satisfacer las necesidades de información de los facility managers. Con la información proporcionada por un modelo BIM, los FM pueden tomar decisiones bien fundamentas, mejorar el rendimiento funcional y mitigar los riesgos operativos, así como, planificar y priorizar mejor los objetivos de sostenibilidad.

Paradójicamente, a pesar de las ventajas que representa la adopción de BIM en FM, todavía con demasiada frecuencia, se da el caso de que las empresas no aprovechen las facilidades que proporciona BIM en la gestión de la Operación y Mantenimiento del inmueble. Esta situación se genera, en gran medida, por la pasividad de los facility managers en el desarrollo de los modelo BIM, desde el origen del proyecto. En general, los facility managers al permanecer expectantes, reciben al cierre de cada proyecto, modelo BIM incompletos o, en el peor de los casos, “volcados de datos” entregados en formatos y contenidos inmanejables por el software FM.

Para aprovechar todas las posibilidades que proporciona BIM, previamente, los gestores de inmuebles deben haber definido los requisitos de información para O & M de los inmuebles. Sólo de esta forma, se recibirán datos de activos completos y bien estructurados en los modelos BIM entregados. Esta tarea, no se puede delegar a los Project managers, porque, en general, carecen de los conocimientos suficientes para determinar en detalle, que información relativa a los espacios y demás activos son requeridos para la gestión del inmueble. El obtener el beneficio de BIM por parte del FM requiere un cambio de actitud en las prácticas empresariales.

Por lo tanto, los gestores de inmuebles deben adquirir la capacidad de expresar sus requerimientos de información de inmuebles en BIM y asegurar que sus requisitos de información se van a cumplir. La adopción de BIM por parte del FM, elimina las barreras que, de otro modo, perduran en el intercambio de información. El FM basado en BIM, posibilita optimizar la operación y mantenimiento de los inmuebles al simplificar el proceso de especificación, compilación, validación, entrega y aplicación de la información de espacios y activos del inmueble. El primer paso, especificar, es fundamental. El éxito o el fracaso de todo el proceso depende de ello.

 

Creación de una Especificación de Información de Inmuebles

El primer reto en la adopción de BIM en FM, es la especificación detallada y prescriptiva de la información que se precisa para operar y mantener un inmueble a lo largo de su vida útil. Esta especificación consta de tres secciones: Ámbito (Información Espacial, Información de Activos, Información de O & M, información de referencia, etc.); Requerimientos y Convenciones en la Nominación, Codificación, Contenido y Formato de Datos y Documentación; y el calendario de entrega de información

El ámbito de la Especificación consta de dos partes, por un lado la lista de los elementos de construcción (plantas, dependencias / espacios, zonas / alas) y los tipos de activos (equipo fijo o móvil) que se quieren gestionar en el software FM, y por otro, la información (atributos y documentación) a recopilar para cada elemento o activo del inmueble.

El estándar COBie (Construction-to-Operations Building Information Exchange) puede usarse para definir el alcance de la información que se incluirá en la Especificación, independientemente de que el equipo FM, requiera o no, que los datos se entreguen en formato compatible con COBie. Los requisitos de información del inmueble y cada elemento de edificio o tipo de activo se pueden documentar en una simple tabla, hoja de cálculo, o mediante la plantilla COBie.

La preparación de la Especificación requiere tiempo y esfuerzo, pero una vez creada la primera Especificación, se adapta fácilmente a proyectos futuros con un mínimo esfuerzo. Sólo si el equipo de FM prepara la Especificación, y luego, el equipo de Gestión de Proyectos lo integra en las solicitudes de propuestas de servicios BIM, el diseño y proyecto de ejecución a desarrollar en BIM, estarán condicionados a las necesidades de información de inmuebles del FM.

Tipos de Activos: Elementos de la Edificación y Equipamiento

Antes de comenzar a redactar la Especificación de Información del Inmueble, hay que plantearse qué tipos de elementos de construcción (puertas cortafuegos, extractores de humo, luminarias,…) y equipos (compresores, bombas, válvulas,…) deben ser informados. Identificar que tipos de activos son gestionados en el software FM suele ser un buen punto de partida. Sin embargo, si el modelo va a incluir una nueva instalación que difiere sustancialmente de cualquier instalación previa, la lista de tipos de activos puede ser incompleta. Por esta razón, el equipo de FM, a veces, deja de requerir en la Especificación, información de activos que posteriormente en la fase de O & M pueda ser crítica. Afortunadamente, una lista completa de elementos y equipos de construcción está disponible gratuitamente: OmniClass Tabla 23. Por tanto una buena práctica es incluir en la Especificación la tabla 23 de OnmiClass.

Adicionalmente, con la lista de tipos de activos ya definida, se deben especificar los atributos necesarios para cada tipo de activo (por ejemplo, Fabricante, Número de modelo, Número de serie, Fecha de instalación). Sólo se debe especificar la información realmente necesaria para FM / O & M. Los requisitos varían según el tipo de activo. Para los activos críticos, el número de modelo y el número de serie pueden ser importantes. Para los activos no críticos (activos que son en gran parte intercambiables y se pueden comprar a cualquier proveedor), la información genérica (nombre del tipo de activo, descripción y número OmniClass) puede ser suficiente.

Para cada tipo de activo, la Especificación debe indicar los documentos a entregar (por ejemplo, planos, listas de piezas, manuales del fabricante o garantías). Tanto los requisitos de documentación, como los requisitos de datos, pueden variar según el tipo de activo.

Una vez determinado la relación de tipo de activos a considerar, así como, la documentación e información requerida para cada tipo definido, el siguiente paso, es establecer convenciones de nomenclatura y codificación para los edificios, plantas, espacios (dependencias), zonas, sistemas y equipos. Esto tomará tiempo, pero es crítico para la integración de BIM en el FM. Sin una prescripción previa, los equipos encargados del desarrollo del BIM, utilizarán cualquier convención de nomenclatura / codificación que les sea más familiar, sin tener en cuenta la nomenclatura y codificación que seguramente ya se utilice en el software FM.

 

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Requerimientos de Integración del BIM en el software FM

La especificación de la información del modelo BIM que va a ser gestionada en el software FM es crítica. El equipo de FM, antes de realizar la especificación para BIM, debe verificar qué los datos del modelo BIM serán compatibles (en formato, longitud, valores enumerados, etc.) con su software FM y exigir que los datos incorporados en el modelo BIM respeten ese formato. Los modernos sistemas CMMS / IWMS pueden integrar modelos BIM, pero cada aplicación puede tener un diseño o una estructura de datos específica al que se debe ajustar el modelo BIM. Si el BIM tiene datos asociados a los activos que no coinciden con el formato esperado por el software CMMS / IWMS, habrá problemas en la integración del modelo BIM en el software FM. Analizar y resolver estos problemas de compatibilidad de formato de datos antes de que cualquier dato se cree en el BIM, puede minimizar en gran medida esos problemas.

Si el modelo BIM no puede ser integrado en el sistema CMMS / IWMS, puede especificarse que los datos del BIM se entreguen en un formato compatible con COBie (si ambas aplicaciones soportan COBie).

Es igualmente importante especificar el formato de los documentos a recepcionar. En general, casi todos los documentos al “cierre de proyecto” se originan como archivos PDF “inteligentes” (documentos generados por software, que pueden ser consultados, y excepcionalmente, editados). La Especificación debe indicar el formato de los documentos (p. e. PDFs individuales, y editables). Igualmente es importante, que la Especificación indique como será la nominación de los documentos presentados.

En resumen, la redacción de la Especificación de Información del Inmueble, indudablemente, requiere tiempo y esfuerzo, pero mejora enormemente la calidad y cantidad de la información recibida del inmueble, a la vez que facilita la colaboración entre los responsables del desarrollo del modelo BIM y el equipo FM, y elimina la ambigüedad y el riesgo de falta de información de los activos críticos.

 

Roberto Rojas gallego
Director General
ASC España – ARCHIBUS

2 thoughts on “CONSIDERACIONES PARA EL USO DE BIM EN FM

  1. Nuno Almeida dice:

    Hola, Buenas tardes, Hay mirado lo comentário y no poderia estar mas de acuerdo! Es verdade que un de los grandes problemas de los atuales FM (en mi caso en particular) es la obtencion de informacion de un edifício en una forma viable, completa e sobretudo de acuerdo com la realidade. Es tambien verdad que la integracion de BIM en FM, permite no dispensar un par de anos para tener toda la informacion de un edifico por parte de ECOP e de las entidades construtoras, y tambien diminuir da performance GAP entre lo proyeto e la realidade. Si el BIM es una realidade, los dos problemas anteriores, no se colocam e poderemos incrementar lo mais breve possible el valor anadido del asset. – o simplesmente trabajar de fuerma mas eficiente.

  2. Gonzalo Montoya dice:

    Especificar, especificar y especificar…. solo eso generará Valor Añadido en la aplicación de BIM en la gestión de Activos por parte del Facility Manager…. buen artículo Roberto!

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