Diferencias entre ASSET & FACILITY Management

A nivel operacional, el Facilty Manager y el Asset Manager comparten la gestión de algunos servicios en las áreas de mantenimiento, operaciones, seguridad, logística e infraestructura técnica, incluso coinciden en muchos casos en la utilización de indicadores de gestión como, por ejemplo: la tasa de utilización, coste de reposición de los activos o el índice de condición (FCI). Además, ambos profesionales, utilizan técnicas analíticas, métodos y procedimientos similares e, inclusive, soluciones informáticas comunes.

Entonces, ¿cuáles son las principales diferencias?

En general, el Asset Manager se centra en obtener el máximo rendimiento de los activos ligados a la actividad central de la organización y su prioridad es lograr los objetivos de rentabilidad del propietario o inversionista minimizando costes y riegos asumidos, pero siempre garantizando las prestaciones.

En cambio, el objetivo primario del Facilty Manager, es apoyar la actividad principal de la organización . Para ello, el FM se enfoca en las necesidades y demandas del personal y su entorno, mientras optimiza los gastos operativos. Esta es una diferencia clave entre los objetivos de un Asset Manager y los de un Facilty Manager.

En resumen, las responsabilidades principales de ambos perfiles difieren:

  • el Asset Manager responde de la efectividad y la eficiencia de los procesos básicos que afectan al rendimiento y producción de los activos físicos de la organización. En particular, se responsabiliza del establecimiento de la política de gestión de activos, desarrollo estratégico, planificación de la cartera de activos, monitorización y evaluación del cumplimiento de los planes preestablecidos, desarrollo competencial del personal adscrito a la actividad, gestión de riesgos y, claro está, recabar y compilar la información de gestión para una correcta toma de decisiones.
  • el Facility Manager, por su parte, asegura los servicios de soporte a empleados, clientes y demás usuarios de los inmuebles. Por lo consiguiente, una gran parte del trabajo del Facility Manager, requiere habilidades propias de la planificación y gestión de la ocupación del entorno de trabajo y operar y preservar los activos implementados para su uso dentro de la organización.

Ahora bien, implementar el modelo de mantenimiento acorde la estrategia y planificación de activos preestablecida es, en general, una actividad propia del FM. Igualmente, le corresponde al FM, la gestión de la operación y mantenimiento junto con la gestión del coste del ciclo de vida y las prestaciones de los activos adscritos a los inmuebles y servicios de soporte al negocio principal.

Por otro lado, aunque tanto el Asset Manager como el Facility Manager tienen como objetivo común obtener el máximo rendimiento de la inversión en activos (principales y secundarios), ambos tienen estrategias distintas:

  • el Asset Manager busca el máximo rendimiento prestando especial atención a la planificación de la cartera de activos y monitorizando y evaluación del cumplimiento de los planes preestablecidos mantenimiento de activos y la gestión de la confiabilidad, y
  • el Facility Manager lo logra a través de la gestión integral de las edificaciones en relación a los servicios a residentes y demás usuarios de los inmuebles.

El FM ante la ISO 55000

El Facility Manager es uno de los partícipes fundamentales en la gestión de los activos físicos a servicios de la organización, incluyendo tanto la gestión del coste total del ciclo de vida como su commissioning, operación y mantenimiento, pero no hay que olvidar que el objetivo básico del facility management es garantizar un entorno de trabajo óptimo y seguro.

En definitiva, la prioridad del FM es mejorar la productividad y la eficacia del usuario de las edificaciones, atendiendo sus necesidades y demandas o las del propio entorno de trabajo. Igualmente, hay que considerar que más del 90% de las iniciativas de responsabilidad social corporativa son gestionadas por el FM. Por lo tanto, en mi opinión, la norma ISO 55000 NO es la principal norma aplicable a la actividad del FM.

El propósito principal de la gestión de recursos humanos es alinear los objetivos de la empresa con las aspiraciones de las personas que trabajan en ella, procurando siempre que la empresa alcance sus metas mientras se garantiza el bienestar de todos los empleados.

Por otro lado, la norma ISO 55000, define la gestión de activos como “el conjunto de actividades coordinadas que la organización realiza para conseguir que sus activos proporcionen el VALOR esperado, acorde a los objetivos empresariales y con un óptimo equilibrio entre el riesgo, coste y prestaciones”.

Por lo tanto, en ningún momento, en la norma se considera al personal que labora en los edificios un activo físico gestionable según lo estipulado en la norma. De igual manera, tampoco se considera un activo gestionable según norma, un buey en una explotación ganadera.

Por todo ello, tanto de la perspectiva del Asset manager como Facility manager, NO puede plantearse gestionar a los residentes de los inmuebles acorde a la norma ISO 55000.

Roberto Rojas Gallego

Managing Director
ARCHIBUS SOLUTION CENTER SPAIN. S.A.

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