¿Donde encaja el Facility Manager en la construcción de un nuevo edificio?

Environment friendly construction

 

Antes de nada dar las gracias a Cristina por aportar haber sugerido este tema!!

Copio literalmente su comentario:

Buenas tardes!
Lo primero Pedro me gustaría felicitarte por tus nuevas aportaciones. Son muy interesantes, especialmente para l@s que nos iniciamos en esta profesión!!
Por otro lado me gustaría proponer un tema. Espero que sea del interés de todos:
Como Arquitecto que soy y de ahora en adelante, Facility Manager, me gustaría saber si realmente se puede trabajar con el equipo de proyecto para hacer edificios más eficientes, con menos consumos, más sostenibles, etc..desde el inicio del proyecto de arquitectura e ingeniería.
Entiendo que lo más frecuente es que esta situación no sea habitual, y generalmente trabajamos con edificios en los que no ha intervenido un FM desde su origen….. pero ¿Esto es posible a día de hoy en España?
¿Suele intervenir el FM en esta fase para mejorar el edificio desde sus inicios?
¿Creeis que la tecnología BIM, que parece que poco a poco se va implantando, será realmente un beneficio en la gestión del inmueble?
¿Cuales son los errores más típicos de arquitectos e ingenieros que no han tenido en cuenta el ciclo de vida del inmueble?

Bueno… pues empecemos!!!

Creo que hay dos escenarios que desgraciadamente son radicalmente distintos. Uno es el escenario actual, donde el Facility Manager en la mayoría de los casos no participa en el diseño y en la construcción de los nuevos edificios de su compañía y otro es el de la coherencia, buscando los intereses de la compañía, en el cual el Facility Manager es el actor principal del proyecto.

Ese es mi punto de vista y así trato de que sea en el día a día de mi trabajo y en el de mi equipo.

Pero vamos a justificarlo. (como siempre)

Las fases que quisiera analizar de un nuevo proyecto son:

Diseño
Construcción
Commissioning (Puesta en marcha)
Explotación
1. Diseño

Todo el proceso de diseño debería de comenzar por el Facility Manager. ¿Pór qué? Por que el facility manager debe de tener un documento que sería el Libro Gordo de Petete donde quedan reflejados los básicos necesarios en el proyecto.

Con ese proyecto y con las caracterísitas propias del suelo arquitectos e ingenieros se ponen en marcha. Obviamente, hay que darles unas directrices claras sobre cuales son las expectativas de la compañía para el nuevo edificio. En este mismo punto comienzan los ahorros de costes. El facility manager debe de tener claro cuales son las expectativas de la compañía y debe de hacer un gran esfuerzo por detallar todo lo posible. Modificaciones futuras implican aumento de presupuesto.

Sobre el proyecto diseñado por arquitectos e ingenieros comienzan las modificaciones. el objetivo está claro: hacer el edificio rentable en la explotación (ahorro de costes, optimización de espacios, productividad, etc…) sin penalizar el techo presupuestario del proyecto.

Esto implica que la revisión del proyecto debe de ser realizado por el facility manager en busca de todo aquello que va a penalizar los costes en la explotación. Hay que recordar que se estima del coste total de un edificio durante su vida útil, el 20% es construcción y el 80% es explotacíón.

Estos cambios implicarán ahorros por un lado y sobrecostes por otro, pero nunca debe de encarecer el techo de inversión.

El facility manager debe de llevar un registro de todas las modificaciones realizadas para poder utilizar ese documento tanto en la visita a la construcción como en la puesta en marcha.

Una buena definición de proyecto puede ahorrar un 40% de costes de explotación. Casi nada.

En esta fase es fundamental la integración de instalaciones. ¿Quién es responsable de esa integración? Eso lo debatiremos otro día…

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2. Construcción

Una obra es casi casi un ser vivo, y como tal, hay que tomar decisiones constantemente. Por muy bien que se haya definido el proyecto siempre habrá que tomar decisiones sobre imprevistos y de nuevo, estas decisiones no pueden tomarse con un criterio que no sea de explotación del activo. Para ello, el facility manager debe de estar disponible para atender a todas las dudas que pueda tener el project o construction manager.

En caso de que en la visita a la obra, el facility manager encontrase algo susceptible de ser mejorado y que no estaba previsto en proyecto, debería compartilo cuanto antes, porque cada día de más en una rectificación es un incremento de costes.

3. Commissioning (puesta en marcha)

Esta fase es para mí fundamental. Es una fase en la que se debe de ser extraordinariamente exigente en las pruebas de funcionamiento de todas las instalaciones. Las pruebas a realizar debe de estar validadas por el facility manager para ampliar todo lo que considere necesario.

La recepción de las instalaciones implica asumir que lo que está instalado es correcto. Durante mi trayectoria profesional, en más del 98% de los casos las pruebas no se superan a la primera. O las instalaciones no funcionan o no funcionan exactamente como fueron diseñadas. Eso impica una no aceptación y no firmar al instalador el documento de recepción. Ojo, que todo lo que no funcione lo vas a tener que arreglar más adelante y vas tener que pedir a la dirección dinero para invertir en un activo recién construido. No tiene ningún sentido.

Algo fundamental a la hora de realizar la recepción de instalaciones es requerir la documentación AS-BUILT. Que no es la documentación del proyecto de diseño, ni el de construcción. Es el documento donde queda reflejado exactamente como se ha construido el edificio, con todos sus detalles. Y hay que comprobar que realmente es así porque en la mayoría de los casos, tampoco se entrega correctamente.

Durante estas pruebas recomiendo hacer partícipe al mantenedor para que pueda ver en detalle como funcionan las instalaciones.

Recepción de instalaciones exigente, puede implicar un ahorro de un 40% en las inversiones de los primeros años del activo. Y tener la documentación actualizada, (AS-BUILT) puede aumentar la satisfacción del cliente un 20%.

4. Explotación

Normalmente quedan pendientes, que suelen ser menores y que se solventan durante la explotación del activo, pero aquí las reglas del juego han cambiado totalmente. el ritmo lo marca la explotación del activo, el uso del mismo, por lo que será necesario en muchos casos, trabajar de noche, o durante el día sin interferir en el uso.

Con todo esto he tratado de razonar lo importante que es el facility manager en la construcción de un nuevo edificio y todo el valor añadido que aporta.

Ahora paso a contestarte Cristina tus preguntas…

¿Esto es posible a día de hoy en España? Depende de la propiedad, el facility debe de convencer a su compañía de su rol y el valor añadido. Yo lo hago en mi compañía por ejemplo, luego se puede.
¿Suele intervenir el FM en esta fase para mejorar el edificio desde sus inicios? No suele, no es una práctica habitual. Suele ser terreno vetado para el facility manager.
¿Creeis que la tecnología BIM, que parece que poco a poco se va implantando, será realmente un beneficio en la gestión del inmueble? Será un beneficio sin lugar a dudas, pero creo que el sector de la contrucción debe de dar un salto cualitativo utilizando el modelo, y el de la gestión, el del FM sabiendo utilizar la información. De nada sirve tener la información si no se le saca provecho.
¿Cuales son los errores más típicos de arquitectos e ingenieros que no han tenido en cuenta el ciclo de vida del inmueble? Falta de integración de instalaciones (-30% de ahorro energético), falta de criterio para definir seguridad pasiva (puede reducir un 50% los servicios de seguridad – vigilantes), falta de criterio sobre las necesidades de limpieza que tienen ciertos materiales (suelos, moquetas, etc…)…

Pues nada Cristina, que espero haberte aportado algo de luz sobre el tema y a todos los demás, estoy abierto a vuestras opiniones!!!

 

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One thought on “¿Donde encaja el Facility Manager en la construcción de un nuevo edificio?

  1. Carlos Vidal dice:

    Hola a todos,
    Muy buenas cuestiones y excelente explicación.
    Personalmente creo que el modelo participativo del FM o del departamento de MyO de las Propiedades, ya desde la fase de diseño, con los pliegos de condiciones y revisión de proyecto, así como en la construcción o reforma del edificio, son claves para obtener los mejores resultados durante la explotación.
    Referente al commissioning, destacar que es importante planificar correctamente las pruebas y comprobaciones, tanto de la documentación AS BUILT, como comentáis, como de todas las instalaciones y elementos constructivos que afectan a que el mantenimiento de la infraestructura, sea acorde con lo que la compañía espera. Para ello, dispongo de unas fichas con todas las comprobaciones a realizar en las que, evidentemente, la empresa mantenedora, forma parte activa conjuntamente al FM. También comparamos los valores de las pruebas con los informes de puesta en marcha de los industriales, para verificar su veracidad.

    Como decís, es una práctica poco habitual, pero cada vez más Propiedades optan por éste modelo, que aporta unos beneficios económicos muy importantes, eso sí, antes seguramente habrán tenido que afrontar algunos CAPEX imprevistos durante los primeros años de vida del edificio.

    Como sabemos, la mayor inversión económica en la vida útil de los edificios, se comprende durante su fase de explotación, con lo que, cuanto más eficiente, mantenible y bien diseñado se encuentre el inmueble, mejores serán los resultados de las cuentas de explotación y sin duda alguna, mejor sera la experiencia de usuario que tengan nuestros clientes.

    En ese aspecto, animo a todos los FM y Propiedades a integrar estas praxis y en cuanto sea asumible, BIM.

    Saludos,

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