EDIFICIOS INTELIGENTES & FACILITY MANAGEMENT

Ante el reto constante de adaptar la gestión, operación y servicios en los edificios, acorde a los requerimientos de propietarios y ocupantes, los facility managers, han venido mostrando gran interés por las nuevas tecnologías y, en especial, por el desarrollo de los edificios inteligentes (“Smart Buildings”).

Ahora bien, ¿qué es un edificio “inteligente” o “Smart”?. Por lo general, “Smart” se utiliza para describir el conjunto de sensores, actuadores y dispositivos que son operados acorde a una programación que regula la ejecución de acciones predefinidas (secuencias de operación). Normalmente, estos sistemas se comunican con sistemas externos a través de algún tipo de red de datos.

No obstante, desde la perspectiva del facility management, hablaremos de “edificio inteligente”, cuando los dispositivos y sistemas “Smart”, son supervisados o monitorizados por un sistema informático común que, además, posibilita la coordinación y la colaboración entre estos elementos inteligentes. Por otra parte, este sistema informático conectado a los sistemas “Smart”, permite compilar “terabytes” de información relativa al inmueble que, una vez analizada, posibilitan optimizar la gestión, operación y servicios prestados en el edificio.

En definitiva, la verdadera inteligencia en el edificio implica la capacidad de optimizar la funcionalidad del edificio mediante el ajuste automático de los parámetros operativos de las distintas instalaciones y equipos. Con ello se obtiene un mayor ahorro de energía, confort de los ocupantes, más seguridad o un incremento de la tasa de disponibilidad y productividad operacional respecto a los edificios comunes.

En resumen, el FM para incrementar el rendimiento de los inmuebles, puede complementar los típicos sistemas de gestión de edificios (BMS) con sistemas de información que, por ejemplo, posibiliten:

  • Maximizar el uso del edificio, mediante el acceso constante a la información relativa a la ubicación, disposición, uso, estado y rendimiento de los activos físicos del inmueble.

  • La optimización energética mediante el desarrollo de escenarios para la mejora de la gestión energética en base al análisis de los patrones de uso de la energía.

  • Mejorar la seguridad del residente/usuario mediante el análisis de flujos en los puntos de control de acceso y circulaciones del inmueble.

  • Optimizar la utilización del espacio mediante el análisis de patrones de comportamiento de personas monitorizadas mediante sensores de presencia.

  • El Mantenimiento Predictivo:

    • Diagnóstico del estado del inmueble mediante sensores conectados a los sistemas del edificio.

    • Planificación del mantenimiento de instalaciones y equipos en función de la frecuencia de uso.

    • Envío automático de avisos al servicio mantenimiento para que se intervenga antes de que los sistemas se deterioren o se agoten los suministros.

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BENEFICIOS

El beneficio más obvio por la implantación de un sistema de “Building intelligent” es la optimización energética (simplemente la reducción de costes de HVAC (25% aprox), suele justificar por sí mismo la implantación del sistema).

Ahora bien, un sistema de “Building intelligent” posibilita una serie de mejoras adicionales, como:

  • El incremento del confort de los inquilinos (residentes),
  • La reducción del tiempo de inactividad de instalaciones y equipos,
  • La reducción de las emisiones de carbono.

Igualmente, un sistema de “Building intelligent” permite al facility manager, pronosticar las necesidades energéticas de manera más precisa y económica, así como, aumentar la vida útil de instalaciones y equipos a la vez que se reducen los costes de mantenimiento, se disminuyen las inversiones y se evitan fallos imprevistos y potencialmente críticos. En definitiva, posibilita el establecimiento de políticas de mejora continua que, verdaderamente, mantienen un rendimiento óptimo de los activos, minimizando riesgos y costes.

 

Roberto Rojas gallego

Director General

Archibus Solution Center

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