EL FACILITY MANAGER (FM), UN AGENTE MÁS DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Aunque dentro del mundo de Facility Management el concepto puede estar claro, la experiencia nos demuestra que existen muchas dudas sobrelo que es un Facilty Manager, sus responsabilidades, ámbito de actuación y lo que realmente se espera de él.

Desde el punto de vista del ámbito inmueble y edificio, el Facility Manager (FM) es un profesional capaz de optimizar y racionalizar el uso de los activos de las Empresas Privadas u Organismos Públicos, garantizando la disponibilidad, aumentando su productividad y rentabilidad. Es responsable de facilitar servicios de soporte con un adecuado equilibrio entre coste y calidad, proporcionando entornos de trabajo que permitan a los usuarios realizar eficientemente sus actividades con la máxima seguridad y el adecuado confort, cumpliendo con los estándares y los requerimientos reglamentarios establecidos.

Dentro del ordenamiento jurídico español, existen infinidad de disposiciones relacionadas con el proceso de la edificación, que se ven muy influenciadas por las nuevas tendencias y técnicas de construcción, las nuevas tecnologías, los usos, necesidades y seguridad de los usuarios y por supuesto, de la sostenibilidad. Una de las principales influencias, son los compromisos de los estados miembros de la Comunidad Europea (CE), que se ven reflejados en las Directivas y que sus requerimientos deben ser traspuestos a cada uno de los países. Una de las disposiciones básicas de las exigencias delos edificios y de los Agentes que participan en la construcción y la explotación, es la Ley de Ordenación de la Edificación.

Ley de Ordenación de la Edificación

Ante la creciente demanda por parte de la sociedad de mayor calidad de los edificios, de su seguridad estructural, de su utilización y de muchos otros aspectos vinculados al bienestar de las personas y su habitabilidad: la protección contra el ruido, el aislamiento térmico, la salubridad y la accesibilidad, surge la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), en un momento en el que la construcción de edificios era “feroz”, en aquella época de burbuja inmobiliaria, desde comienzos del año 1997 hasta finales del año 2007 y que adolecía de serias lagunas en cuanto a obligaciones y responsabilidades de los Agentes que participaban en la misma. En definitiva, la LOE surge por las serias deficiencias en la construcción de edificios y por la falta de regulación de las responsabilidades de los Agentes participantes en la construcción de edificios.

Desde el punto de vista del interés general, el “proceso de la edificación”, se define como: el conjunto de fases sucesivas de cualquier construcción de una edificación, que está destinada a servir de espacio para el desarrollo de una actividad humana”. Así lo entiende, también la Ley en cuestión. Aunque en esa época contaba muy poco la explotación del edificio, importaban sí, la calidad, también la estética, el diseño, el uso de materiales nobles, la rentabilidad. Por aquel entonces, esa definición, se podría haber encajado en el concepto: “Proceso de la Construcción”.

Pero el “Proceso de la Edificación” lleva implícito un concepto muy importante, que es: “el desarrollo de una actividad humana” y para el desarrollo de cualquier actividad se deben garantizar unas mínimas condiciones, que no se consiguen en la construcción y puesta en marcha del edificio y que perduran, por sí solas, a lo largo de la vida del edificio. Precisamente, en ese concepto y en el resto, es protagonista el FM.

Dentro de la LOE se definen los siguientes Agentes:

  • El promotor; el que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación para su posterior entrega o cesión a terceros.
  • El proyectista; el que, por encargo del promotor, redacta el proyecto de construcción y los proyectos parciales.
  • El constructor; el que asume el compromiso de ejecutar las obras o parte de las mismas.
  • El director de obra; el que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, de conformidad con el proyecto.
  • El director de la ejecución de la obra; el que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar la calidad de lo edificado.
  • Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación; las que prestan asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto.
  • Los suministradores de productos; los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.

Todos estos Agentes se encargan de “sacar la foto”, que podría ser cualquier instantánea exterior o interior de un edificio.

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Figura 1. SEDE REPSOL. C/ Méndez Álvaro, Madrid. Foto: Rafael de la Hoz Arquitectos

Además de los Agentes anteriormente relacionados, la LOE establece otros dos Agentes que tienen relación con la fase de utilización y explotación del edificio:

  • Usuario Titular: es el Agente que goza del derecho de uso del edificio de forma continuada. La propiedad o su representante.
  • Usuario: Persona que habitualmente acude a un edificio con el fin de realizar una determinada actividad según el uso previsto. O incluso la persona que ocasionalmente acude a un edificio con el fin de realizar una determinada actividad acorde con el uso previsto.

Facility Management

En la LOE, la fase de explotación y operación, se “cede” al Agente Titular/Propietario. Los titulares, son los que deben conservar en buen estado la edificación, mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada, los seguros y garantías con que ésta cuente.

No en todos los casos, el Titular, es especialista en gestión de la operación de edificios, ni su core business tiene que ver con esta actividad, pero en la mayoría de ellos esta gestión y sus objetivos, son fundamentales dentro de su estrategia de compañía, ya que las empresas, están cada vez más comprometidas con: la gestión de sus activos y de espacios de trabajo, la gestión de la energía, la seguridad, el compliance, la responsabilidad social y medioambiental, el bienestar de sus empleados, la retención de talento.

Lo que hoy se consideran métodos de trabajo colaborativo (Building Information Modeling, BIM), dentro del proceso de la edificación, tienen cabida todos los Agentes mencionados, con especial relación entre ellos, incluido el FM, éste además como principal protagonista, debido a que es el principal conocedor y responsable de que el edificio satisfaga la necesidad de su compañía, por ello debe liderar todos los Procesos:

  • Proceso de “concepción y diseño”; estableciendo, a priori, la línea base, las necesidades de la compañía: la ubicación, los usos, los espacios… siempre con una visión sobre lo que será la explotación del edificio, y la optimización de los servicios de soporte, la energía necesaria, la mantenibilidad.
  • Proceso de “construcción”; teniendo especial importancia sobre el seguimiento de la obra, incluso técnicamente, dando respuesta a imprevistos o conflictos.
  • Proceso de “puesta en marcha” (commissioning); Garantizar que todas las instalaciones y distintas partes del edificio se han verificado, programado, ajustado…, convenientemente y que su funcionamiento sea el esperado. Conseguir que el edificio sea funcional una vez se ha construido, incluso documentar el cumplimiento en cada nivel de la terminación, marcando la base de gestión documental.
  • Proceso de “operación hasta el fin del ciclo de vida”: A grandes rasgos, gestionar las necesidades de los usuarios entorno a la influencia deledificio, garantizando la disponibilidad del edificio dentro de unos parámetros de calidad y bienestar.

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Conclusión

Conocemos casos concretos de Agentes que han sido reconocidos y premiados por el diseño y la construcción de edificios, por esa fotografía o instantánea inicial. Estamos convencidos que seríamos capaces de valorar ese mismo edificio dentro de 20 años. En principio, dentro de ese reconocimiento, su diseño está por encima de cómo se comportará ese edificio a lo largo del tiempo, pero… ¿su diseño ha influido en la operación?…, ¿ha sido fácil y sencillo mantenerlo en las mejores condiciones de habitabilidad?…, ¿ha cumplido los estándares de seguridad?… y ¿de eficiencia energética?… Una vez valorado todo lo anterior, ¿Mantendrían ese reconocimiento? Los hasta ahora Agentes encargados de hacer realidad el edificio, habrán influido de una manera notable en la elección de distintas opciones de la construcción, pero la gestión del FM y su dedicación a la explotación y operación, influirá de una manera sobresaliente.

La evolución técnica y tecnológica, la importancia de la responsabilidad social y mediombiental dentro de las compañías, los nuevos modelos de trabajo colaborativo, los compromisos de los países…, harán influir de tal manera, que la LOE deba modificarse y pase a tener en cuenta al FM como un Agente más dentro del Proceso de la Edificación.

 

José Luis Esteban Chimeno

Ingeniero Mecánico yMaster Universitario en

Dirección Patrimonial y Facility Management

IFMA España – Comisión Research

NOTA: Desde la Comisión Research de IFMA España, dentro del Grupo de Trabajo sobre “Facility Manager (FM) dentro de la Ley de laOrdenación de la Edificación (FMenLOE)”, estamos desarrollando un estudio de investigación sobre las competencias y responsabilidades del FM y como puede encajar,como un Agente más, dentro de la Ley de Ordenación de la Edificación,y de todas aquellas disposiciones que regulan el proceso de la edificación. En el desarrollo del proyecto se estudiará la profesión del FM en otros países y como está implantado como disciplina en nuestro país, en definitiva: como es de estratégico dentro de nuestras Compañías.

 

 

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