Gestión de adjudicados: Zapatero a tus zapatos

Con este post deseo poner sobre la mesa dos reflexiones que espero que sean de vuestro interés.

Por un lado quisiera delimitar con precisión quirúrgica dos grandes necesidades que tienen los activos adjudicados: Comercialización y la Gestión. Dos mundos radicalmente diferentes que necesitan de equipos, conocimientos y recursos totalmente diferentes. Si esto es así, ¿deben de adjudicarse a una misma empresa? Mi respuesta es transparente (para variar), NO. Hasta hace poco en el mundo de la gestión de activos, a nivel fondos de inversión por ejemplo y centrándonos por ejemplo en oficinas, quién tenía la comercialización tenía la gestión, y desde mi punto de vista, esto es un gran error. Zapatero a tus zapatos, no se puede ser bueno en todo y ambos servicios son fundamentales para la rentabilidad del activo. Hay que posicionarse. Desde mi punto de vista, ya conocida, las grandes consultoras inmobiliarias son buenas en la comercialización de activos y espacios, pero no en la gestión. Entonces, ¿por qué se adjudica todo a una misma empresa?

Volvemos al sector de los adjudicados y al típico zapatero a tus zapatos. ¿Es una unidad de negocio de los bancos gestionar y comercializar activos inmobiliarios? Personalmente creo que no. Pero entonces, ¿es coherente que los bancos creen equipos de gestión y comercialización en tiempo record para dar un servicio que tiene fecha de caducidad? De nuevo, creo que no. Zapatero a tus zapatos. Desde mi punto de vista, el banco debe de delegar en especialistas de cada sector, el de la comercialización y el de la gestión, sus necesidades y únicamente exigir resultados para así dedicar recursos a su core business.

Volvamos a la gestión y a la comercialización. Éste es el orden que desde mi punto de vista hay que mantener. ¿Por qué?

Vamos a definir las tareas de gestión:

  • Inventario de activos (tipos, características principales, fotografías…)
    Control del presupuesto de explotación de cada activo (costes: IBI, seguros, suministros, etc…) (Ingresos: rentas, etc)
    Plan de inversiones para poner el activo en valor.
    Ejecución de dichas inversiones.
    Gestión de la provisión de servicios necesarios en cada caso: seguridad, mantenimiento, conserjería, etc…)
    Gestión Documental de todos los documentos relevantes a cada activo
    Todo esto es fundamental hacerlo antes de la comercialización para obtener una foto perfecta de la situación y de las necesidades.
  • Una vez esta gestión está controlada y la información se actualice continuamente, servirá de base para la comercialización de los activos.

Para ello claramente recomendaría delegar cada servicio (gestión y comercialización) a expertos consolidados en su sector. Start up’s, oportunistas y empresas no especializadas deberían de suponer un riesgo difícil de asumir para un sector que no necesita de riesgos.

Las expectativas de los bancos para cada servicio, creo que son evidentes:

Gestión

Puesta en valor de activo.
Información en tiempo real de patrimonio y detalles de cada activo.
Reducción de costes de mantenimiento de los mismos.
Activos en perfecto estado de revista para las visitas de comercialización.
Reducción de inversiones.
Comercialización

Minimizar tiempo necesario para la venta.
Mayor importe de comercialización posible.
Concluyendo, cuidado con el pack comercializa y de paso te paso la gestión porque exigen de unos conocimientos, perfiles profesionales y recursos totalmente diferentes y una deficiente (no por mala, sino por insuficiente) gestión impacta directamente en la rentabilidad de los activos como ya he explicado en otros posts del blog.

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