Mantenimiento de Edificios

La finalidad del mantenimiento de edificios es asegurar la utilización de los bienes manteniendo su “valor” y sus prestaciones iniciales dentro de límites aceptables durante toda su vida útil, así como promover modificaciones técnicas y de regulación sobre los requisitos técnicos iniciales o nuevos a medida que son seleccionados por el operador o demandador por las leyes (UNEEN 15331Norma Española Criterios para el diseño, la gestión y el control de servicios de mantenimiento de edificios)

Para conseguir este objetivo será necesario definir los criterios generales de recopilación de datos que sean fiables y esenciales para las operaciones de mantenimiento. Los sistemas de información que se utilicen deberán generar bases de datos y herramientas de gestión que mejoren la rentabilidad de los edificios. Es muy prometedor el uso del BIM que permitirá disponer de un conjunto de objetos motivo del mantenimiento.

Es importante que nos pongamos de acuerdo en qué es un edificio. Tal como define la Norma Española referida anteriormente, un edificio es una construcción con unos fines principales que son proteger a sus ocupantes y/o contenidos, que normalmente está cerrado total o parcialmente, y diseñado para estar permanentemente en un sitio fijo.

También es importante que nos pongamos de acuerdo en cuál es el alcance del mantenimiento de edificios. Según la Norma, es la combinación de todas las acciones técnicas, administrativas y de gestión, realizadas durante el ciclo de vida del edificio, destinada a conservarlo o a devolverlo a un estado en el que pueda realizar la función requerida.

Por otro lado, para la elaboración de un presupuesto (costes) de mantenimiento se deberá tener en cuanta al menos lo siguiente:

  •  Presupuesto a corto plazo, costes para las intervenciones durante un año.
  •  Presupuesto a medio y largo plazo, para verificar la eficiencia económica de la política de mantenimiento adoptada.

 

Para el cálculo de costes será necesario tener en cuenta todos los recursos necesarios (emolumentos profesionales y de consulta, mano de obra, materiales, equipos, etc.), de lo contrario no podremos presupuestar ni comparar presupuestos de mantenimiento de edificios. Las fuentes, los sistemas de información y base de datos son imprescindibles para conseguir el objetivo. Dentro de los costes será necesario tener en cuenta la diferencia entre inversión (CAPEX) y costes recurrentes (OPEX) por su diferente impacto en la cuenta de resultados de la empresa.

Según la normativa EUROSTAT, existen 34 tipos de edificios según su construcción y sus fines, como por ejemplo son:

  •  Edificios residenciales.
  •  Edificios para viviendas.
  •  Hoteles y edificios similares.
  •  Edificios de oficinas.
  •  Edificios comerciales.
  •  Edificios industriales.
  •  Depósitos, silos y almacenes.
  •  Edificios públicos para ocio.
  •  Hospitales.
  •  Edificios de escuelas, universidades e investigación.
  •  Pabellones deportivos.
  •  Monumentos históricos o protegidos.
  •  Etc.

Adjunto tabla de tipos de edificios según EUROSTAT.

Para realizar un estudio en profundidad de mercado en cuanto a mantenimiento de edificios hab que tener en cuenta la tipología de los edificios existentes, así como al alcance y definición del mantenimiento de estos. Es decir, no podemos meter en el mismo “saco, bajo los mismos criterios, el mantenimiento de edificios residenciales junto al mantenimiento de edificios industriales, por ejemplo, porque el resultado final no sería ni mucho menos comparable, y nos conduciría a error en las conclusiones en cuanto al coste y verdadero valor añadido” del mantenimiento del edificio en cuestión.

Mantenimiento de Edificios (Gonzalo-IFMA)Rev02-01

Autor: Gonzalo Montoya

Director de la Comisión Research IFMA España

Mayo 2017

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